Основные особенности ипотечного кредитования

Оформление ипотечного кредита является ответственным шагом для каждого гражданина. Прежде чем вступать в договорные отношения с банком, следует изучить плюсы и минусы ипотеки, взвесить все «за» и «против». От принятого решения может зависеть благополучие как самого заемщика, так и его семьи в целом. О том, какие есть преимущества и недостатки у ипотеки, разберемся в данной статье.

Определение ипотеки и ее особенности

Ипотечный кредит представляет собой вид целевого займа, который выдается под залог объектов недвижимости. Предметом залога могут выступать как нежилые объекты, так и помещения, пригодные для проживания, в том числе жилье, приобретенное на средства займа.

При взятии ипотеки физическими лицами в залог кредитной организации передается, как правило, приобретаемый объект либо иная ликвидная недвижимость, не уступающая по характеристикам купленной квартире. Последний вариант используется нечасто, так как семьи, нуждающиеся в улучшении условий проживания, редко имеют в собственности иное, кроме приобретаемого, жилье.

Что необходимо, чтобы оформить ипотеку

Прежде чем решиться на оформление достаточно серьезного кредита, будущий заемщик всегда должен интересоваться условиями, которые предлагает то или иное финансовое учреждение. Сейчас одной из самых крупных и стабильных коммерческих организаций является Сбербанк.

Если коснуться конкретней условий ипотечного кредитования Сбербанка, то можно сказать, что программ по такому виду услуг у него предостаточно. В этом банке есть такие виды ипотечного кредитования:

  • Покупка жилья на вторичном рынке.
  • Покупка жилья в новостройке.
  • Помощь в строительстве жилья.
  • Загородное жилье.
  • Гаражи.
  • Жилье для военных.

Периодически проводимые соцопросы показывают, что многие жители центральных регионов выбирают Сбербанк. Ипотека, условия которой лучшие на российском рынке долгосрочных займов, их устраивает.

Деятельность банков по ипотечному кредитованию

Как известно, для банков кредитование – основной источник дохода, составляющий 95% их деятельности. При этом, естественно, необходимо надежное функционирование этого механизма – возвращение с процентами взятых у банка в долг его собственных или взятых во временное использование денежных средств. А ипотека относится к наиболее надежным видам кредитования.  Исправное функционирование данного механизма возможно только при внимательности кредитных учреждений при выдаче средств в долг.

В докризисное время кредитные учреждения допустили ряд серьезных ошибок, которые наиболее явно проявились во время  непредсказуемой коронавирусной ситуации.

Деятельность банков по ипотечному кредитованию
  • Во-первых, они должны заключать подобные сделки только с людьми, гарантирующими возвращение денег в срок. Банки старались расширить кредитный портфель и стали выдавать кредиты без надлежащей проверки клиентов, вследствие чего средства были выданы лицам, которые не выплачивали проценты и не возвращали полученные в долг деньги, причем зачастую в больших суммах.
  • Во-вторых, наблюдалась некоторая неразбериха в том, кто именно ответственен за принятие решения о выдаче кредита вследствие круговой поруки.
  • В-третьих, оценка залогового имущества производилась без участия сертифицированных специалистов. В-четвертых, кредиты стали выдавать под залог еще не построенной недвижимости. Также были допущены и некоторые другие ошибки.

За время коронавирусного кризиса кредитными учреждениями были учтены уроки из прошлых ошибок во избежание подобных последствий в будущем, и на основе этого процедура выдачи кредитов претерпела некоторые изменения.

Например, заметно ужесточилась процедура проверки клиентов. Во-первых, кредит может получить лишь добросовестный, надежный плательщик, хорошо зарекомендовавший себя в процессе предыдущего сотрудничества с банком. Во-вторых, оцениваются финансовые возможности клиента на предмет того, чтобы выплаты по ипотеке не являлись последними доходами кредитуемого, а также надежность его источников дохода. Кроме того, из перечня имущества, которое может быть использовано в качестве залога, была исключена недвижимость, находящаяся на стадии строительства.

Что касается клиентов, из проходящего кризиса, банки могут извлечь некоторые уроки на будущее.

Деятельность банков по ипотечному кредитованию

А для людей прежде чем вступить в ипотечное кредитование с банком, необходимо тщательно оценить свои финансовые возможности и надежность источников своего дохода. При этом ипотека не должна серьезно сказаться на образе жизни, то есть при регулярных выплатах не должно произойти каких-либо ограничений в повседневной жизни.

Читайте также:  Гениальность и гениальный человек: определение в психологии

При этом следует учитывать, что в России в силу менталитета не столь развито кредитование по сравнению с западными странами.

Функции и принципы

Основными принципами ипотечного займа являются платность, срочность и возвратность. Под платностью подразумевается вознаграждение (проценты), которое получает кредитодатель от заемщика. Сюда же входит плата за оформление кредита, страховку имущества. Принцип возвратности предполагает возврат денежных средств, обеспечением которого является залоговое имущество. Ипотечные кредиты в государственном масштабе выполняют следующие функции:

  • Реализация недвижимости и стимулирование строительной отрасли;
  • Сбыт недвижимого имущества, которое невыгодно или невозможно (из-за юридических тонкостей) приобрести;
  • Страхование рисков кредитодателя и гарантия возвращения заемщиком средств банку;
  • Реализация жилищных прав населения, гарантированных Конституцией;
  • Стимулирование кредитного рынка;
  • Оптимизация инвестиционного портфеля финансовых организаций.

Оформление ипотеки на жилье, которое имеется в собственности заемщика, позволяет в короткие сроки улучшить условия проживания семьи. Если у клиента нет своей недвижимости, то оформляется договор ипотечного кредитования. В этом случае необходимо внесение начального взноса и достаточный уровень дохода, который позволяет обслуживать кредит на протяжении длительного времени. Таким образом, ипотека решает жилищный вопрос для тех, кто имеет в собственности недвижимость либо отвечает банковским требованиям.

Прогноз ценообразования на рынке недвижимости

Граждан, которые планируют приобрести недвижимость, интересует, будет падать или расти цена м². Так вот в сторону уменьшения цен, по мнению экспертов, указывает снижение платежеспособности и, соответственно, спроса, как следствие пандемии. Банки будут вынуждены привлекать клиентов более выгодными условиями, сниженными процентными ставками, стимулировать девелоперов проводить акции с целью увеличения продаж.

На заметку! Как сохранить деньги при девальвации рубля 2021 года в России

Прогноз ценообразования на рынке недвижимости

Поднимается вопрос о пересмотре некоторыми банками программ рефинансирования. Продление сроков кредитования снижает скорость денежного оборота средств. В этих условиях люди будут взвешенно относиться к ипотечному кредитованию. Учитывать возможные риски в случае уменьшения, потери доходов в условиях второй волны коронавируса. Увеличивается психологический прессинг, страх потерять работу.

На рост цены квадратного метра могут влиять следующие факторы:  

  1. Повышение курса доллара по отношению к рублю. Падение отечественной валюты заставляет людей задуматься о вложении сбережений в недвижимость.
  2. Введение 13 % налога на депозиты с 2021 года. Выгоднее вложить деньги в собственное жилье либо приобрести недвижимость и сдавать ее в аренду.
  3. Программа цифровизация позволит оформить ипотеку, в том числе электронную закладную, в несколько кликов. Банк России с 9 крупными банками разработал платформу «Мастерчейн» для удаленного кредитования. Сейчас предложения по переводу ипотеки в электронный вид находятся на согласовании с правительством.
  4. Пандемия усложнила логистику доставки строительных материалов, что привело к подорожанию отдельных категорий.
  5. Расширенная программа правительства по использование материнского капитала для приобретения жилья по ипотеке, что станет стимулом приобретения жилья для семей с детьми и повысит спрос.
  6. Вступили в силу новые законы в строительной отрасли. Расширяется проектная декларация, которую представляет строительная компания. Создаются компенсационные фонды, в качестве страховки покупателей, дольщиков. Повысились требования по устойчивости сооружений. Все эти моменты увеличивают затраты строительных компаний, влияют на цену м².

По мнению экспертов, всплеск спроса на недвижимость, ипотечное кредитование следует ожидать в первом полугодии 2021 года. При условии, что заработают компенсационные правительственные программы, сработает фактор отложенного спроса, связанный с пандемией. Это коснется в основном сегмента жилья эконом и бизнес класса.

Прогноз ценообразования на рынке недвижимости

Оптимизм вызывает и тот факт, что одобрение по кредиту получает больше 80 % соискателей. В то же время ужесточаются требования к кредитным историям. Навряд ли возможно будет оформить ипотеку тем, кто допускал просрочки или задолженности по потребительским займам. Это страховочный механизм со стороны кредиторов от «ипотечного пузыря», когда сумма невыплаченных займов превышает определенный критический порог.

Такая ситуация может сложиться при условии возникновения форс–мажорных обстоятельств, связанных с непредсказуем течением пандемии, экономическими рисками, связанными с мировым кризисом. Спад спроса прогнозируют в сегменте жилья элитного класса, на вторичном рынке, так как ипотеку под такое жилье получить сложнее.

Итоги

Большинство экспертов склоняется к мысли, что оптимальное время для приобретения недвижимости, оформления ипотеки — первая половина 2021 года. Особенно при условии, что заработают государственные программы компенсаций банкам. Возможно снижение банковской ставки до 4,5–5 %.

Прогноз ценообразования на рынке недвижимости

Цена на м² может снизиться, если появятся долгосрочные правительственные программы компенсаций, стабилизируются и вырастут экономические показатели. В целом, несмотря на разноречивые прогнозы экспертов, большинство склоняется к мнению, что цена на квадратный метр может вырасти в рамках 5–7 %. В первую очередь это касается Москвы, Санкт-Петербурга, которые демонстрируют растущие показатели по ипотечному кредитованию. 

Читайте также:  Уход за декоративной капустой осенью

Плюсы ипотеки.

Несмотря на неоднозначное отношение клиентов банков к ипотечному кредитованию, оно, несомненно, обладает рядом существенных преимуществ:

1. Не требуется наличие полной суммы.

Одним из главных плюсов ипотеки является то, что сразу выплачивать полную стоимость жилья нет необходимости. Для оформления договора достаточно лишь иметь 10% — 30% от общей суммы. Такой подход делает приобретение недвижимости значительно доступнее. Поскольку, накопление крупного объема денежных средств может занять длительное время. Более того, дополнительные затраты на аренду жилья и иные расходы ощутимо оттягивают итоговый результат.

2. Оформление квартиры в собственность.

После заключения ипотечного договора заемщик становится собственником приобретенного жилья. Как следствие, он может распоряжаться им по своему усмотрению в рамках подписанного соглашения. Например, владелец может зарегистрироваться по месту нахождения квартиры. А также прописать в ней супруга, детей и других близких родственников. Более того, жилье или его часть может сдаваться в аренду. А также, при необходимости на территории жилого помещения могут проводиться ремонтные работы по изменению интерьера и планировки.

Но, стоит учитывать, что для большинства планируемых действий необходимо получить согласие банка. В ряде случаев, например, продажа недвижимости или прописка посторонних лиц, банк может ответить отказом.

3. Ипотечные программы для разных категорий граждан.

Хотя, многие рассматривают ипотеку как общую банковскую услугу, на деле ипотечные кредиты отличаются условиями и процентными ставками, предусматривая разные преимущества. К льготным ипотечным программам относятся:

  • Социальные ипотечные программы;
  • Льготная ипотека для работников компаний (РЖД, Газпром и другие);
  • Военная ипотека;
  • Ипотека с использование материнского капитала;
  • Программы с государственной поддержкой молодых семей и семей с детьми;
  • Ипотечные программы по реновации;
  • И другие.

4. Ипотека, как вид инвестиций.

Приобретая жилье в ипотеку можно столкнуться с двумя сопутствующими экономическими явлениями:

  • Инфляция;
  • Рост цен на рынке недвижимости.

Плюсы ипотеки проявляются в следующем: оформляя договор, цена на квартиру фиксируется текущим днем, в том числе график платежей и размер взносов. Поскольку, ипотека является долгосрочным кредитом, то в течение нескольких лет картина может измениться в пользу заемщика. Во-первых, размер взноса по платежной способности через несколько лет будет ниже. Во-вторых, приобретенная недвижимость, скорее всего, вырастет в цене. Как следствие, в случае ее продажи после погашения займа, собственник окажется в плюсе с хорошим доходом.

5. Налоговые вычеты.

В процессе выплаты ипотеки ежегодно или после полного погашения кредита заемщик вправе вернуть 13% от стоимости имущества, но не более 260 000 рублей, оформив налоговый вычет.

6. Досрочное погашение.

В рамках заключенного договора заемщик вправе руководствоваться своим финансовым положением. Он может погашать кредит в рамках оговоренных условий, согласно графика платежей, или досрочно выплатить полную сумму займа. Если средства позволяют сделать это раньше, то в большинстве кредитных учреждений такая возможность присутствует.

7. Умеренная финансовая нагрузка.

Поскольку, ипотека оформляется на длительный срок, ежемесячные платежи представляют собой относительно небольшие взносы. Они в меньшей степени оказывают финансовую нагрузку на плательщика и позволяют оставлять средства на другие нужды заемщика и его семьи.

8. Рефинансирование ипотеки.

Одним из плюсов ипотеки является возможность рефинансирования. Иначе говоря, каждый заемщик может прибегнуть к полному или частичному погашению кредита с помощью оформленного в другом банке нового на более выгодных условиях и с пониженными процентными ставками.

9. Надежность проводимой сделки.

Каждый приобретаемый объект по системе ипотечного кредитования проходит тщательную проверку сотрудниками банка. Особое внимание уделяется прозрачности сделки, а также отсутствию юридических проблем. Например, нахождение недвижимости в залоге, под арестом и т.д.

10. Предоставление отсрочки платежей.

Если у заемщика возникают финансовые затруднения, то банк может предоставить отсрочку по платежам. Как правило, этот период не превышает 6 месяцев. Однако, этого времени хватает для того, чтобы найти новую работу или решить возникшие затруднения.

Что ещё нужно знать о покупке недвижимости в ипотеку?

Чтобы не прогадать и вступить в сделку с максимальной для себя выгодой, следует тщательно просчитать и учесть все нюансы.

Вот несколько советов:

  1. Как бы вы ни пытались распланировать свою жизнь наперёд, всего знать вы не можете, и любой форс-мажор может внести свои не всегда приятные коррективы. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом в надежде меньше переплатить в итоге – необдуманный шаг. Выбирайте тот вариант, который позволит вам продолжать вести комфортный образ жизни. Даже если вы рассчитываете на увеличение своих доходов, лучше думать, что с этим делать по факту, а не заранее.
  2. Не бойтесь брать ипотеку, если вы снимаете жильё и понимаете, что собственной недвижимости у вас не появится в ближайшие 10-15 лет. Вы значительно больше переплатите за аренду.
  3. Не переживайте, что, взяв квартиру в ипотеку, вы будете привязаны к одному месту. Если обстоятельства изменятся, вы сможете договориться с банком, например, о сдаче жилья в аренду.
  4. Соберите небольшой капитал. Во-первых, это позволит вам внести первоначальный взнос, в связи с чем условия ипотеки будут мягче. Во-вторых, вы подстрахуете себя на случай потери работы, болезни или иных непредвиденных ситуаций.
  5. И самое важное: внимательно читайте договор. Вы должны понимать все тонкости ипотеки. И если что-то вызывает вопрос, нужно проконсультироваться как с сотрудниками банка, так и со сторонними юристами.
Читайте также:  Вязаные покрывала квадратами снова в тренде

Трудности с выбором залога

Получение от банка положительного решения – это еще полдела. Вторая половина — это найти подходящее жилье, которое соответствует всем требованиям не только будущего владельца, но и кредитной организации. Особенно тщательно этот вопрос следует проверять с юридической стороны. Нужно проверять много деталей: не находится ли недвижимость под арестом, все ли владельцы квартиры могут присутствовать при сделке купли-продажи, проживают ли лица, права которых могут быть ущемлены фактом продажи? Чтобы свести возможные проблемы к минимуму, с самого начала рекомендуется воспользоваться помощью риелторского агентства и того банка, который должен будет одобрить приобретаемое жилье в качестве залога.

При приобретении квартиры в новостройке выбирать можно только среди тех застройщиков, которые являются партнерами банка.

Кроме этого, нужно помнить о том, что, помимо основного долга и процентов по кредиту, придется нести расходы по некоторым дополнительным пунктам.

Они включают в себя: оплату использования ячейки; обработку заявления на получение ссуды и ее дальнейшее получение; регистрация самой сделки; проверка документов клиента и другое.

Также есть расходы, которые включают в себя оплату услуг страховой, оценочной и риелторской компании, а также услуг ипотечного брокера. Если заранее решить дополнительные вопросы, касающиеся кредитования, количество различных проблем при его уплате можно свести к минимуму.

Вам также будет интересно:

  • Сахар не только для чая (инвестиции на фондовом рынке)
  • Как нас дурят при выдаче потребительского кредита: 4 распространенных способа
  • Какие требования выдвигает ипотека?
  • Как быстро стать богатым – шаги на пути к успеху
  • Обзор кредитных карт банка «Тинькофф» [виды и их особенности]
  • Е-ОСАГО в вашем девайсе

Минусы

Однако стоит рассказать и об обратной стороне медали. Тут мы рассмотрим самые основные причины не брать ипотеку. При этом я не хочу вас полностью разубедить от этой идеи, просто предупреждаю о том, с чем вы в любом случае столкнётесь.

Первое, с чего нужно начать – это нереальные переплаты. В некоторых случаях люди отдают почти в два раза больше, чем занимают что, как минимум не справедливо, а как максимум просто оставит вас без средств к существованию.

Помимо этого заёмщик должен отдать деньги банку не только в качестве первоначального взноса, но и приготовится к дополнительным тратам, например, за ипотечную страховку, стоимость которой порой достигает 5-10% от стоимости самой недвижимости.

В-третьих, обязательно имейте в виду, что пока вы не погасите долг перед финансовым учреждением, недвижимость будет в его собственности, а это значит, что без его разрешения вы ни продать её, ни провести ещё какие-либо манипуляции не сможете.

Ко всему прочему, у банка высокие требования не только к квартире, которую вы собираетесь брать, но и к вам самим. Вы должны быть идеальным гражданином, с финансовой точки зрения.

То есть, иметь хорошо оплачиваемую работу, стабильный доход, безупречную кредитную историю. А вот несоответствие необходимым критерием может запросто послужить поводом отказать вам в услуге.

Так что позаботьтесь о своём благосостоянии заранее, прежде чем требовать заём у кредитора, который при малейшем риске работы с вами, просто откажет вам и не выдаст ни копейки.